SAU KHI HẾT HẠN MỨC CHUNG CƯ GIẢI PHÁP TỐT NHẤT CHO CÁC HỘ GIA ĐÌNH

Thời hạn sử dụng nhà chung cư

Theo Điều 99 Luật Nhà ở 2014, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi có nhà chung cư.

Theo khoản 2 Điều này, khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định sau đây:

– Trường hợp nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định (trừ trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng mà chưa thuộc diện bị phá dỡ nhưng nằm trong khu vực phải thực hiện cải tạo, xây dựng đồng bộ với khu nhà ở thuộc diện bị phá dỡ; hoặc tất cả các chủ sở hữu thống nhất phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư mới thông qua Hội nghị nhà chung cư).

– Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo Ủy ban nhân dân cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở. Nội dung văn bản thông báo phải được công bố công khai trên Cổng thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân và cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh, trên phương tiện thông tin đại chúng của địa phương. Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác.

Việc xử lý nhà chung cư và quyền sử dụng đất có nhà chung cư trong trường hợp này được quy định như sau:

+ Trường hợp khu đất có nhà chung cư vẫn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu được cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới theo quy định;

+ Trường hợp khu đất có nhà chung cư không còn phù hợp với quy hoạch xây dựng nhà ở thì chủ sở hữu nhà chung cư phải bàn giao lại nhà chung cư này cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy hoạch được duyệt;

+ Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư không chấp hành việc phá dỡ hoặc không bàn giao nhà ở thì Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cưỡng chế phá dỡ hoặc cưỡng chế di chuyển để bàn giao nhà ở;

+ Việc giải quyết chỗ ở cho các chủ sở hữu có nhà chung cư bị phá dỡ được thực hiện theo quy định về bố trí nhà ở tái định cư theo quy định của Luật Nhà ở.

Trường hợp phá dỡ để xây dựng lại nhà chung cư thì các chủ sở hữu được tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất có nhà chung cư đó; trường hợp phá dỡ để xây dựng công trình khác thì việc xử lý quyền sử dụng đất có nhà chung cư này được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Như vậy, thời hạn sử dụng nhà chung cư không đương nhiên mặc định là 50 năm và bị Nhà nước thu hồi khi hết thời hạn. Thời hạn sử dụng nhà chung cư cụ thể được xác định căn cứ vào cấp công trình xây dựng và kết luận kiểm định chất lượng của cơ quan có thẩm quyền như đã nêu trên.

Tuy vậy, các chủ đầu tư thường có quyền sử dụng đất có thời hạn (thông thường là 50 năm) nên các dự án nhà chung cư thường được thiết kế, xây dựng theo cấp công trình có thời hạn sử dụng tương ứng (50 năm).

Cần giải pháp nào hiện nay?

Thực tế cho thấy không có một công trình nào tồn tại vĩnh cửu mà không có trùng tu sửa chữa dù là nhà mặt đất hay chung cư. Nếu 50-70 năm sau chung cư xuống cấp, người sở hữu nhà có quyền bỏ tiền ra nâng cấp, cải tạo là điều bình thường. Nhưng với xu thể hiện nay người dân có mong muốn mua nhà chung cư nhiều hơn thì những bất cập trong tương lai về quyền sở hữu với niên hạn sử dụng nhà sẽ luôn là một bài toán khó, nên cần phải có giải pháp khả thi, lâu dài.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, việc xử lý các chung cư khi hết niên hạn sử dụng là vấn đề cực kỳ khó hiện nay và nếu như chúng ta không có những giải pháp kịp thời sẽ vô cùng phức tạp trong tương lai. Hiện nay người dân mua nhà chung cư đang phải chịu mức giá cao do họ vẫn nghĩ sở hữu chung cư là vĩnh viễn, nhưng thực tế nhà chung cư chỉ có thời hạn sử dụng nhất định. Khái niệm sở hữu vĩnh viễn là sở hữu khu đất xây dựng chung cư. Còn nhà chung cư, đến hết thời hạn sử dụng, chủ sở hữu sẽ phải tự đập đi, cải tạo và xây mới hoặc giao lại cho cơ quan chức năng. Chính vì thế, nếu hết niên hạn sử dụng, câu chuyện về xây mới chung cư sẽ là một bài toán khó đối với các chủ sở hữu.

Luật Nhà ở 2014 cũng đã quy định thời hạn sử dụng chung cư. Tuy nhiên, đa phần người mua nhà đều không để ý đến điều này.

Cũng theo ông Đặng Hùng Võ, trước đây khi xây dựng Luật Nhà ở 2014 cũng đã bàn và đưa ra quy định ở góc độ “đất ở của chung cư không thể vô thời hạn mà có thời hạn đúng bằng niên hạn sử dụng nhà chung cư”. Tuy nhiên, khi đưa ra vấn đề này thì nhiều ý kiến phản đối, nhiều người đang có nhà chung cư sợ rằng chính sách hồi tố quay lại thay đổi chế độ sử dụng đất nhà chung cư lâu dài như họ đang có. Nên Quốc hội vẫn quyết định là sở hữu đất chung cư là vô thời hạn khi ban hành Luật này.

Vậy nên vấn đề còn lại bây giờ chỉ là giải quyết nhà chung cư khi hết niên hạn sử dụng theo quy định. Gần đây Bộ Xây dựng cũng đã có quy định về niên hạn sử dụng nhà chung cư và hết niên hạn sử dụng thì phải làm gì trong trường hợp nhà đã bị hư hỏng không còn sử dụng được nữa.

“Tôi cho rằng, dù sở hữu đất là vô thời hạn nhưng việc bán nhà chung cư nên có thời hạn. Lúc đó sẽ giải quyết vấn đề này thì giá trị đất phần chung cư thì chủ sở hữu có thể bán lại, nhưng nhà thì chỉ được sử dụng theo niên hạn quy định. Và phải khẳng định được là quy định này không hồi tố. Nếu thực hiện như vậy sẽ có ra tác động tốt đến thị trường nhà đất hiện nay, ông Đặng Hùng Võ nêu quan điểm.

Cũng theo ông Võ, nếu quy định khi nhà hết niên hạn sử dụng, người dân bắt buộc phải ra khỏi nhà vì chỉ mua 50 năm, hoặc hơn tùy từng loại nhà giống như hình thức thuê nhà trả một lần thì sẽ làm cho thị trường nhà chung cư tốt hơn rất nhiều. Bởi vì dù có cấp sổ hồng vô thời hạn thì cũng không giải quyết được vấn đề khi nhà đã hỏng.

Vì vậy giải pháp lâu dài là cần có quy định cho các chủ đầu tư chỉ bán phần giá trị căn nhà trong thời hạn nhất định mà không tính đến phần sở hữu đất. Khi hết niên hạn sử dụng người ở phải rời khỏi nhà và đất có thể thuộc chủ đầu tư hoặc trong nhiều trường hợp vẫn thuộc Nhà nước. Trước mắt cần áp dụng ngay cho những chung cư cũ cần phải cải tạo, và những chung cư mới chuẩn bị đưa ra bán hàng phải áp dụng theo quy định này sẽ ổn. Vì trong phạm vi đó sẽ không mâu thuẫn với Luật Nhà ở, Luật Đất đai, ông Võ nêu quan điểm.

Leave a Reply